Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili , Sentenza 7 luglio - 1 ottobre 2009, n. 21045
La sentenza in argomento prevedendo che il privilegio speciale sul bene immobile che assiste ai sensi dell'art. 2775-bis c.c. i crediti vantati dal promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del preliminare regolarmente trascritto in virtù dell'art. 2645-bis c.c. resta defalcato dalla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, purché non si sia diversamente stabilito, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c., ha così vanificato le aspettative dei promissari acquirenti d’immobili in corso di costruzione, in virtù di contratto preliminare trascritto, ad essere preferiti agli istituti di credito, i quali a loro volta avevano iscritto ipoteca, nell’ipotesi di fallimento dell’impresa costruttrice. Ne consegue pertanto che, nell’ipotesi in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile intenda procedere allo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della L.F.), il credito del promissario acquirente avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare, benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato, in sede di riparto, con grado inferiore rispetto al credito vantato dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.
